El primer proyecto de desamortización a gran escala que tuvo resultados prácticos fue el acometido por Juan Álvarez Mendizábal entre 1836-1837. Era el período de gobiernos progresistas que se dio entre 1835-1837, a finales de la Regencia de María Cristina, cuando la Primera Guerra Carlista aún estaba en plena actividad. Los objetivos de la desamortización eran tres:
- reducir la Deuda Pública para hacer frente a la Guerra Carlista;
- formar una nueva clase de propietarios agrícolas que debieran su prosperidad al régimen liberal y que, por tanto, lo apoyaran en el futuro;
- aumentar la productividad agraria.
En cuanto a la desamortización civil, se pusieron de nuevo en vigor medidas ya aprobadas durante el Trienio Liberal, como la desvinculación de los señoríos nobiliarios y las ventas, repartos y ocupaciones de tierras municipales y de realengo. Pero más importante fue la desamortización eclesiástica, que adquirió una escala sin precedentes. Ya antes de la llegada de Mendizábal al gobierno se había iniciado una serie de medidas legislativas dirigidas a detener el crecimiento de las órdenes religiosas y disolver algunas de ellas. A partir de 1835 Mendizábal decretó la disolución general de las órdenes religiosas, restableciendo y desarrollando la legislación del Trienio Liberal al respecto. A continuación, el Real Decreto de 21 de febrero de 1836 estableció la nacionalización y venta en pública subasta de todos los bienes, rentas y derechos de las órdenes extinguidas, a los que pronto se sumaron los bienes inmuebles del clero secular (es decir, el clero no integrado en órdenes religiosas: parroquias, obispados, etc.). La Iglesia no era compensada por estas pérdidas.
En cuanto al procedimiento de la desamortización, se estableció que se fueran realizando tasaciones de fincas, a iniciativa pública o privada, y confeccionando listas en las que éstas fueran saliendo a subasta. Las grandes propiedades desamortizadas serían divididas en lotes antes de su subasta para facilitar su adquisición. Los compradores deberían pagar en el momento de la compra un 20 % del valor del bien, pagando el resto en plazos de 8 o 16 años a un interés del 2 % anual. Además, podrían pagar en metálico o en títulos de Deuda Pública. Hasta el pago total las fincas quedarían hipotecadas. Los ingresos por las ventas se destinarían a amortizar la Deuda Pública, lo que a su vez facilitaría al Estado la solicitud de nuevos créditos.
